Les 4 obligations du bailleur avant la mise en location

Mise en location

La mise en location longue durée vous intéresse ? Voici les 4 questions à vous poser pour vous assurer que votre bien est en règle.

#1 Le logement répond-t-il aux critères de décence ?

Avant la mise en location, la loi contraint le bailleur à mettre son appartement aux normes de décence. Voici les critères de décence :

  • Etanchéité du logement à l’air et à l’eau.
  • Protection contre les infiltrations d’eau.
  • Utilisation de matériaux ne comportant pas de risques.
  • Équipements de chauffage.
  • Installation d’électricité et de gaz en bon état d’entretien.
  • Ventilation et clarté.
  • Eau potable, chaude et froide.
  • Une cuisine ou un coin cuisine permettant de recevoir un appareil de cuisson.
  • Dans les logements de plus d’une pièce, une installation sanitaire complète (douche, WC).
  • Un logement minimum de 9 m2 lorsque la cuisine est séparée et de 12 m2 avec coin cuisine.
  • Hauteur sous plafond d’au moins 2,2 mètres, soit un volume habitable d’au moins 20 m3.

Lorsque le logement n’est pas conforme aux critères de décence, le locataire peut demander la mise en conformité du logement ainsi qu’une réduction de loyer. Dans ce cas, le versement de l’allocation logement en tiers payant n’est plus possible.

#2 Le logement est-il équipé d’un détecteur de fumée ?

La loi Alur impose depuis le 8 mars 2015 que tout lieu d’habitation doit être équipé d’un détecteur de fumée. Le détecteur de fumée doit être un Détecteur Autonome Avertisseur de Fumée (DAAF). L’achat est à la charge du bailleur, mais c’est au locataire de l’installer. 

#3 Les diagnostics sont-ils à jour ?

Lors de la signature du bail, le propriétaire doit obligatoirement remettre au locataire un dossier de diagnostic technique. En effet, le dossier informe le locataire sur la performance énergétique du logement et sur les risques éventuels.

Le dossier doit comprendre :

  • L’état des risques naturels et technologiques (ERNT) : obligatoire dans les zones à risques, dont Paris. En effet, Paris intra-muros est classifiée zone à risque, en raison des risques d’inondation de la Seine, de la présence de zones de gypse et d’anciennes carrières. Sa durée de validité est de 6 mois.
  • Diagnostic de Performance Energétique (DPE) : pour informer le locataire sur la consommation énergétique du logement et l’émission de gaz à effet de serre. Sa durée de validité est de 10 ans.
  • Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP) : obligatoire pour tous les logements construits avant 1949. Sa durée de validité est de 6 ans en présence de plomb et illimité s’il n’y a pas de trace de plomb.
  • Diagnostic Amiante : obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er juillet 1997 (sauf pour les maisons individuelles). Sa durée de validité est illimitée s’il a été réalisé après le 1er avril 2013.
  • A partir du 1er juillet 2017, un état de l’installation intérieure de l’électricité et / ou un état de l’installation intérieure du gaz devront également être annexés au bail. Si l’installation ou le dernier certificat de conformité a plus de 15 ans, ces documents sont obligatoires.  

Ces diagnostics doivent être réalisés avant la mise en location.
Par ailleurs, le bailleur doit tenir à la disposition du locataire le document de mesurage de la surface habitable (loi Boutin), qui est mentionnée dans le bail. Attention, la surface habitable est différente de la surface Carrez ! La surface Carrez est utilisée dans un acte de vente, là où la surface Boutin (habitable) est utilisée dans un bail. La principale différence est que la surface Boutin n’inclut pas les espaces annexes (cave, grenier, garage, etc.), ainsi que les espaces avec moins de 1,8 mètres de hauteur.

#4 Vous louez meublé ? Votre logement comprend-t-il les 11 équipements obligatoires ?

La loi Alur fixe une liste de 11 équipements minimum qu’un logement doit comprendre pour être qualifié de « meublé ».  

  • Literie comprenant couette ou couverture.
  • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher.
  • Plaques de cuisson.
  • Four ou four à micro-ondes.
  • Réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à – 6 °C.
  • Vaisselle nécessaire à la prise des repas.
  • Ustensiles de cuisine.
  • Table et sièges.
  • Etagères de rangement.
  • Luminaires.
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

A défaut d’une insuffisance de meubles, les tribunaux peuvent requalifier le contrat de location meublée en bail d’habitation vide. Cela peut avoir des conséquences importantes sur la fiscalité de votre location. Il s’agit donc d’être vigilant lors de la mise en location de votre bien.

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