Les 6 erreurs à éviter lors de votre investissement immobilier.

Immobilier locatif

L’épargne a un rendement proche de zéro et les taux d’emprunt sont à un niveau historiquement faible. Résultat : à la recherche de classes d’actifs alternatifs, de plus en plus de français se tournent vers l’investissement immobilier.


Problème
: Dans beaucoup de cas l’investissement immobilier s’avère moins rentable que prévu
: prix au m
ètres carrés surestimé, estimation du loyer trop optimiste, charges et coûts des travaux élevés…

Les 6 erreurs à éviter :

Acheter sans visiter.

N’investissez jamais sans avoir visité le bien en personne et sans avoir évalué l’environnement du bien (bruit de la ville, environnement social et infrastructures, chantiers à proximité, etc.). Parlez également aux voisins et inspectez les parties communes, la cave et le grenier.

Oublier de vérifier les comptes de la copropriété.

N’oubliez pas de consulter les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales de la copropriété. Vous pouvez demander ces documents au syndic de l’immeuble. Les procès verbaux vous donneront toute l’information sur les problèmes et les travaux effectués dans l’immeuble. Cela vous donnera un aperçu fiable de l’état de l’immeuble et des charges que vous devrez payer.

Surestimer le loyer.

L’agent vendeur peut être tenté de vous présenter des statistiques de loyer au m2 optimistes. Mieux vaut demander les comptes de la location. Dans de nombreux cas votre capacité à fixer et modifier le loyer est limité, notamment à Paris. Les comptes vous donneront une estimation fiable du montant de loyer que vous pourrez espérer, ainsi que des charges locatives.

Ne pas demander un avant-contrat.

Une tactique classique de l’agent vendeur : mettre l’acquéreur potentiel en compétition et sous pression de prendre une décision rapidement. Attention à ne pas signer de façon précipitée l’acte d’achat. N’oubliez pas de demander un avant-contrat (dit aussi compromis ou promesse de vente).

L’avant-contrat engage le vendeur à vendre le bien au prix déterminé et l’acquéreur à l’acheter, mais inclut des conditions suspensives notamment quant à l’obtention du financement par l’acquéreur.

Dans le cas où l’acquéreur signerait l’acte définitif sans avant-contrat et n’arriverait pas à financer l’achat, il est dans les mains du vendeur et risque des dommages-intérêts importants ou des conditions de financement peu favorables.

N’oubliez pas que dans le cadre de l’avant-contrat vous avez un délais de rétractation de 10 jours sans devoir justifier d’aucun motif. Dans ce cas vous pourrez récupérer intégralement votre dépôt de garantie (généralement 10% du prix de vente).

Sous-estimer les frais de transaction.

Lors de l’achat d’un bien immobilier, des frais de transaction s’ajoutent au prix du bien : notaire, garantie, droits de mutation… En moyenne 10% de frais de transaction s’ajoutent au prix de vente. Dans le cas de travaux dans l’immeuble, des frais additionnels peuvent également réduire significativement la rentabilité de l’investissement.

Acheter sans faire vérifier la documentation par un spécialiste.

Demandez à ce que l’agent ou le notaire vous remette les projets d’avant-contrat et de contrat de vente avant de les signer et demandez à un avocat spécialiste de les relire. Beaucoup d’acheteurs sont débordés par ces contrats compliqués.

Les contrats contiennent en général des passages qui empêchent de les contester a posteriori. Par exemple : « l’acquéreur déclare bien connaître les biens pour les avoir vus, mesurés et visités », même quand le bien n’a jamais été visité ou « l’acquéreur déclare prendre le bien vendu dans l’état où ils se trouvera le jour de l’entrée », même quand des problèmes sont clairement visibles.

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