Comprendre les charges de copropriété

Charges locatives

Les charges locatives représentent une des principales sources de conflit entre propriétaires et locataires.

Découvrez les règles à respecter et comment peuvent se répartir les charges.

Principe

Le syndic de copropriété produit chaque année un décompte des charges. Celui-ci indique le montant des charges dues pour chaque bien. Il indique aussi la quote-part dite “récupérable” ou “locative”. Celle-ci est refacturable au locataire et représente généralement entre 60 et 80% des charges. Elle correspond aux services dont le locataire jouit : présence d’un gardien, chauffage collectif, eau courante, ascenseur, etc.

La part non-récupérable des charges locatives est déductible des revenus locatifs du bailleur lorsqu’il est au régime réel.

La nature des charges récupérables est fixée par l’annexe du décret du 26 août 1987. Cependant, le bailleur a le droit de récupérer des charges prévues dans d’autres textes. Certains postes peuvent donner lieu à un contentieux et il est nécessaire de vérifier la jurisprudence dans ces cas.

Application en location vide

Chaque mois, le bailleur applique une provision sur charges qu’il impute au loyer. Ce montant est une avance mensuelle qui correspond souvent à une douzième des charges récupérables constatées l’année précédente. Les provisions sur charges font l’objet d’une régularisation annuelle et doivent être justifiées.

Application en location meublée

La pratique du marché consiste à inclure les charges récupérables dans le loyer. Les charges sont forfaitisées et font rarement l’objet d’une régularisation.

Répartition des principales charges locatives entre bailleur et locataire

Nature des charges locatives Propriétaire Locataire
Ascenseur Gros entretien Entretien simple
Assurance des murs 100 %
Désinsectisation & désinfection    
   – Parties communes Main d’oeuvre Produits
   – Parties privées 100 %
Dératisation 100 %
Digicode & interphone Installation et remplacement Entretien
Eau & robinetterie Achat de compteurs et de robinets Location, entretien, relevés de compteurs, entretien courant des robinets (clapets, joints), consommation des parties communes et privatives
Extincteurs 100 %
Honoraires de gestion & syndic 100 %
Gardien 60% ou 25% si chargé aussi de nettoyer et sortir les poubelles 40% ou 75% si chargé aussi de nettoyer et sortir les poubelles
Nettoyage immeuble et poubelles 100 %
Agent de sécurité 100%
Impôt foncier 100 %
Taxe d’ordures ménagères Frais de gestion administrative liés à la taxe Taxe
Taxe de balayage 100 %
Réseau câble & antenne collective Installation ou remplacement si le locataire n’a pas donné son accord pour le raccordement Installation, entretien et remplacement si le locataire a donné son accord pour le raccordement
Vide-ordures Débouchage Désinfection
Personnel encadrement technique 90 % 10 %
Chauffage Installation-rénovation de chaufferie, combustible stocké, grosses réparations, contrôle de sécurité Combustible consommé, exploitation et entretien courant de la chaufferie
Charges liées à la fourniture d’énergie par les réseaux de chaleur (investissement, fonctionnement, consommation) 100 %

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