Comment fixer le loyer de votre bien parisien ?

Encadrement du loyer

La loi d’encadrement des loyers (dit aussi loi Alur), introduite à Paris en 2015, a changé la donne pour les propriétaires. Comment déterminer le loyer le plus juste pour votre bien ?

La bonne nouvelle 

Fixer le loyer de votre bien parisien n’a jamais été aussi simple ! Grâce à l’observatoire des loyers et les sites tel que Seloger.com et PAP, vous avez accès aux montants pratiqués pour tous les types de bien, et par localisation.

Vous pouvez également consulter le loyer de référence pour chaque immeuble sur le site officiel de l’encadrement des loyers.

Néanmoins, les bailleurs sont souvent face à un casse-tête. Comment maximiser les revenus tout en s’assurant que votre bien sera loué durant la majorité de l’année ?

Les principes de base de la loi Alur

À Paris, si votre appartement (vide ou meublé) est votre résidence principale, le montant du loyer est encadré. De même, après le départ d’un locataire, le bailleur ne peut plus librement augmenter le loyer. Il est tenu de suivre l’indice de revalorisation des loyers.

L’observatoire des loyers fixe chaque année un loyer de référence, avec une majoration de 20% et une minoration de 30%. Il faut donc respecter ce montant, décliné si le bien est vide ou meublé.

Par exemple : le loyer de référence d’un trois-pièces de 60m² non-meublé dans le 9ème arrondissement est de 1410€, majoré à 1686€ et minoré à 984€. Le loyer de réference passe à 1572€ si l’appartement est meublé.

Il existe 3 exceptions

  • Loyer sous-valorisé : Lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, le bailleur peut réévaluer le loyer à condition de rester dans les limites de l’encadrement.
  • Travaux d’amélioration : Lorsque le bailleur a effectué d’importants travaux d’amélioration, il peut effectuer une augmentation du loyer annuel équivalente à 15% du coût des travaux. Cette augmentation ne peut être supérieure à 7,5% sur l’année.
  • Logement à caractère exceptionnel : Il est possible de dépasser le loyer de référence majoré, à deux conditions :
    • L’appartement comporte un élément exceptionnel. La jurisprudence ne précise pas ce qu’elle entend par “exceptionnel”. En pratique, une vue extraordinaire, une terrasse, un mobilier de luxe sont considérés comme exceptionnels.
    • Le locataire et le bailleur doivent être d’accord sur le complément de loyer, cet accord devant être stipulé sur le bail.

Certains agents peu sérieux conseillent systématiquement de se référer au loyer de référence avec majoration. Cette pratique peut avoir un effet néfaste sur le rendement de l’investissement.

4 conseils d’initiés pour fixer le loyer de votre bien

#1 Le logement est un marché comme un autre

Le marché de la location à Paris est très transparent. Des sites tels que PAP et Seloger.com permettent aux locataires de faire des comparaisons précises selon la localisation et le type de bien. Il est donc très difficile de s’extraire du « prix du marché ».

Quand un appartement se loue difficilement, c’est certainement parce que le niveau du loyer est trop élevé par rapport aux prix du marché.

#2 Toujours penser au rendement annuel

Que cherchez-vous en louant votre bien ? À maximiser le rendement de votre investissement, sur le long terme. Or un loyer mensuel plus élevé peut cacher un rendement global inférieur. En effet, des vacances locatives plus longues et des changements de locataire plus fréquents peuvent vite atténuer tous les avantages d’un loyer plus élevé.

Prenons un exemple. Sur une location de 12 mois, 1 mois de vacance locative correspond à une baisse du loyer de 8%.

#3 Le marché immobilier a une saisonnalité

Le marché immobilier parisien se comporte très différemment selon les périodes de l’année, notamment pour les appartements de 2 pièces ou plus. La majorité des locataires changent de logement à l’été ou à la fin de l’année. Ce sont les meilleurs moments pour louer votre bien rapidement et aux meilleures conditions.

#4 N’essayez pas de contourner le système

Certains propriétaires peuvent être tentés de ne pas respecter l’encadrement des loyers et de louer leur appartement à un prix supérieur au loyer de référence majoré.

Cette stratégie est rarement gagnante.

Les biens aux loyers sur-valorisés sont souvent plus difficiles à louer, vous laissant avec des mois entiers de vacance. Enfin, le locataire dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester le montant du loyer, ce que font de plus en plus de locataires.

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