Financer un investissement locatif

Vous souhaitez faire un investissement locatif ? Pour financer cet investissement, vous avez tout intérêt à faire appel à un crédit immobilier.Quel type de crédit immobilier pour votre projet ? Nous vous expliquons les options dont vous disposez.

Première étape : calcul de votre taux d’endettement

Comme pour un prêt immobilier classique, la première étape consiste à déterminer votre capacité d’endettement, c’est-à-dire la mensualité maximale que vous pouvez payer. Les banques considèrent que la mensualité de votre crédit ne peut pas dépasser 33% de vos revenus. Lorsque vous achetez pour mettre en location, les revenus locatifs s’ajoutent à vos revenus professionnels. Mais seulement 70% de ces revenus sont pris en compte par la banque.

Il existe deux méthodes de calcul du taux d’endettement pour un investissement locatif :

1. La première méthode est dite calcul standard :

2. La seconde méthode s’appelle le calcul différentiel :

La méthode de calcul en différentiel est plus avantageuse pour l’emprunteur.

Exemple de calcul selon les deux méthodes :

Vous et votre co-emprunteur gagnez 3200€ net par mois.  Vous payez déjà une mensualité de 800€ pour payer votre résidence principale. Votre investissement locatif concerne un appartement de 45m2 à Lille. Ce bien est déjà en location et le loyer payé par les locataires est de 580€ par mois. Pour investir, vous souhaitez emprunter 100K€ sur 15 ans, soit une mensualité de 620€ par mois.

Le taux d’endettement en calcul standard est au-dessus des 33%,qui est le plus souvent le taux d’endettement maximum imposé par les banques.  

Avec la méthode de calcul en différentiel, vous pouvez investir car vous êtes en dessous du seuil de 33%.

Toutes les banques n’acceptent pas la méthode de calcul en différentiel : c’est donc un critère à prendre en compte dans le choix de votre banque. Les courtiers en crédit peuvent vous être utiles pour le travail de comparaison.

Deux types de prêt immobilier pour l'investissement locatif

Le prêt amortissable

Il s’agit du prêt classique, généralement utilisé pour financer l’achat de résidences principales ou secondaires.

Vous empruntez le montant nécessaire pour financer votre investissement locatif, à un taux d’intérêt déterminé par la banque. Ce taux d’intérêt dépend de votre profil (âge, revenus, ...) et de votre projet. Pour connaître les taux d’intérêt auxquels vous avez accès, vous pouvez utiliser un simulateur en ligne.  

Dans la plupart des cas, les échéances de paiement sont constantes : cela signifie que vous rembourserez chaque mois la même somme. Cette mensualité est composite : elle est constituée à la fois des intérêts et d’une partie du capital emprunté.

Sachez qu’avec un prêt amortissable, vous pouvez emprunter dans beaucoup de banques à 110%. Un financement à 110% correspond à un emprunt dont le montant couvre le prix du bien, les frais de dossier, de garantie, d'agence et de notaire. Autrement dit, si l'emprunteur ne peut pas mobiliser ou ne dispose pas de l’épargne nécessaire pour couvrir les frais associés à l’achat du bien, il peut recourir à ce type de prêt. A contrario, on parle d'un emprunt à 100% quand seuls les frais de notaires sont pris en charge par l'emprunteur.  

Le prêt in fine

Ce type de prêt est réservé à l'investissement locatif et son mécanisme diffère du prêt amortissable. Le taux d’intérêt associé est souvent plus élevé que pour un prêt classique. Pendant toute la durée du prêt, vos mensualités servent uniquement au paiement des intérêts. À l’échéance, vous remboursez en une seule fois la totalité du capital emprunté.  

Pour assurer le remboursement du capital en fin de prêt, la banque vous contraint à épargner pendant toute la durée du prêt. Cette épargne est placée sur un produit d’assurance vie et se constitue en deux temps :  

• Un apport de minimum de 30% (voire 50%) du capital emprunté est demandé. Il constitue le montant de départ de votre épargne.
• Un apport mensuel fixe, prévu à l'avance.

A la fin du prêt, l'épargne placée sur le compte d'assurance vie doit atteindre un montant au moins égal au capital emprunté. Celui-ci sera décaissé d'un seul coup pour le remboursement du capital auprès de la banque.

Finalement, les intérêts cumulés à l’épargne peuvent être plus élevés que les mensualités d’un prêt classique.

Alors pourquoi choisir un prêt in fine pour son investissement locatif ?  

Le prêt in fine représente un réel avantage fiscal. En effet, vous pouvez déduire les intérêts de vos revenus locatifs imposables. Or, avec un prêt in fine, les intérêts sont constants et non dégressifs. Il en est donc de même pour la déduction d’impôt. Ce type de prêts convient particulièrement aux propriétaires avec des revenus importants, qui supportent donc un taux marginal d’imposition élevé.

Enfin, en cas de décès de l’emprunteur, l’assurance de prêt immobilier rembourse la totalité du prêt à votre place. La famille hérite alors du bien ainsi que du placement financier, sans supporter la dette.  

Comment choisir entre ces deux types de prêt immobilier ?

Vous pouvez consultez individuellement chaque banque afin de comparer les offres. Mais cela vous prendra beaucoup de temps. Des intermédiaires peuvent faire ce travail de recherche à votre place. Ils s’occuperont de la mise en concurrence des offres des banques et constitueront le dossier de demande de prêt pour vous. Ce sont les courtiers en crédit immobilier. Ces intermédiaires vous feront gagner du temps et obtiendrons très souvent de meilleures conditions d’emprunt que si vous aviez entrepris la démarche seul.  

Ici encore, il existe plusieurs types de courtiers, qui vous guiderons pour votre investissement locatif:

• Les courtiers en agence : Vous avez déjà dû passer devant une de leurs agences. Ces courtiers vous accompagnent jusqu’à la signature du prêt. Ils prennent en charge le montage de votre dossier de demande de prêt et obtiennent une diminution, voire la suppression de vos frais de dossier. Vous aurez plusieurs rendez-vous en physique avec eux et payerez des frais de courtage.
• Les courtiers en ligne : Ils vous proposent de simuler un prêt en ligne. Après un rendez-vous téléphonique, ils vous mettent en relation avec une banque mais ne s’occupent pas de votre dossier. Ce service est gratuit mais vous paierez l’intégralité des frais de  dossier à la banque.
• Le modèle hybride : Pretto est un nouveau type de courtage. Pretto offre un service 100% à distance. Vous faites une simulation en ligne et obtenez le taux qui correspond réellement à votre projet. Pretto vous accompagne ensuite par téléphone, skype et mail et s’occupe du montage de votre dossier. Le service est gratuit et vos frais de dossier seront réduits, voire supprimés.

A retenir avant de financer votre investissement locatif :

• Faire appel à un courtier vous permettra de gagner du temps et d’obtenir les meilleurs offres de prêt sur le marché pour votre investissement locatif.
• Le prêt in fine est une bonne option si vous avez des revenus déjà élevés.
• Le calcul en différentiel permet d’obtenir un taux d’effort inférieur et donc de pouvoir emprunter plus. Toutefois, seules certaines banques utilisent cette méthode de calcul.

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