Propriétaire et expatrié : comment gérer votre bien en location depuis l’étranger

Expatriation Gestion locative

Près de 2,5 millions de français vivent à l’étranger, un chiffre en augmentation depuis plusieurs années. Pour beaucoup de propriétaires partant en expatriation, la question de la gestion du bien immobilier qu’ils laissent derrière eux est une étape clé des préparatifs. Vendre ou louer ? Quels meubles laisser ? Quel impact fiscal ? Comment gérer la location depuis l’étranger ? Des questions dont les réponses ne sont pas toujours évidentes. Voici nos meilleurs conseils.

Quels meubles et effets personnels laisser ?

Louer meublé, plutôt que vide, présente de nombreux avantages. Un meublé est souvent plus attractif fiscalement. Cela vous permet de laisser vos meubles et vous aurez plus de flexibilité pour récupérer le logement à votre retour.

Un logement complètement équipé avec tous les éléments de confort moderne est préférable. Mais attention à ne pas trop équiper. Un locataire aura souvent sa propre décoration. Il souhaitera également avoir un peu d’espace pour mettre un ou deux petits meubles. Une façon pour lui de se sentir chez soi. Nous vous conseillons donc de retirer les objets décoratifs ainsi que les meubles non fonctionnels, qui peuvent présenter un frein à la location.

Enfin, si vous avez des meubles ou effets personnels auxquels vous attachez une importance particulière, nous vous conseillons de les entreposer en attendant votre retour. Votre futur locataire n’y attachera sans doute pas la même importance, et n’y apportera pas nécessairement le même soin dans l’entretien.

A qui confier la gestion ?

Soyons francs : gérer votre location à distance est compliqué. Il est possible de gérer la partie administrative à distance, les quittances, les encaissements, la régularisation des charges, etc. Mais la gestion des aspects opérationnels est beaucoup plus compliquée. La communication avec le locataire quand vous n’êtes pas sur le même créneau horaire, la gestion d’éventuelles interventions d’entretien, ou tout simplement la recherche d’un nouveau locataire peuvent vite tourner au cauchemar. Nous vous conseillons de déléguer ces aspects opérationnels à une personne ou un intermédiaire de gestion locative de confiance.

Quel impact fiscal ?

La fiscalité des revenus fonciers français pour les résidents étrangers est complexe. L’imposition dépend en effet du pays d’accueil. Dans tous les cas, vous restez imposable en France des revenus fonciers, de la taxe foncière et de l’impôt sur la fortune (ISF). Vous devrez déclarer vos revenus fonciers français en France et dans votre pays d’accueil. Certains pays ont signé des conventions évitant la double imposition avec la France. Pour les autres pays, il est probable que vous ayez à payer deux fois.

Bon à savoir : si vous souhaitez vendre votre bien après l’avoir mis en location, cela peut également impacter votre fiscalité. En effet, vous serez alors soumis à l’impôt sur la plus-value. Ainsi, dans certains cas, il peut s’avérer plus intéressant de vendre votre résidence principale avant votre départ, plutôt que de la mettre en location dans un premier temps et de la vendre ensuite.

Comment récupérer mon logement à mon retour ?

Au terme du bail, vous pourrez récupérer votre logement à titre de résidence principale. Pour ce faire, vous devrez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception à votre locataire respectant le préavis. Il est de trois mois avant la fin du bail en location meublée et de six mois avant la fin en location vide. Par ailleurs, la durée légale d’un bail est d’un an en location meublée et de trois an en location vide. Ainsi, une location meublée vous laisse plus de flexibilité pour récupérer votre logement.

Bon à savoir : des restrictions peuvent s’appliquer quant à la possibilité de donner congé, notamment en fonction du niveau de ressources et de l’âge de votre locataire.

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