Estimation de loyer : comment fixer le loyer de votre logement ?

Estimation de loyer

Avec l’arrêt de la loi sur l’encadrement des loyers (appelée aussi loi Alur), les propriétaires qui souhaitent mettre leur appartement en location sont désormais libres de fixer le prix du loyer de leur bien sur tout le territoire. Si cette nouvelle donne aux propriétaires une liberté légale, ils doivent cependant toujours se conformer à la réalité économique du marché locatif. Comment dans ce nouveau contexte, s’assurer que son estimation de loyer est la plus juste possible ?

La bonne nouvelle 

L’encadrement des loyers contraignait les propriétaires à respecter une fourchette de loyers autorisés. Si les dépassements étaient possibles, ils restaient cependant déconseillés et exposaient le propriétaire à des complications avec un locataire mécontent. Aujourd’hui, il est possible pour les bailleurs de fixer le montant du loyer qui correspond à la valeur locative réelle du bien.

Néanmoins, les bailleurs sont souvent face à un casse-tête. Comment maximiser son revenu locatif tout en évitant au maximum la vacance locative ?

Réaliser une estimation de loyer fiable

L’encadrement des loyers avait l’avantage de fournir aux bailleurs un loyer de référence auquel se conformer. Ce loyer permettait d’établir une bonne estimation du niveau des loyers sur le marché de la location.

Aujourd’hui, cependant, internet permet de se faire assez facilement une idée des loyers moyens pratiqués. Avant la mise en location de son bien, consulter des plateformes en ligne type Se Loger ou PAP permet de se rassurer sur son estimation de loyer.

Pour réaliser une estimation de loyer fiable, le bailleur doit dresser le portrait de son bienLa surface du logement, le nombre de pièce, sa situation dans l’immeuble (RDC ou étage) sont des éléments primordiaux.
La localisation du bien immobilier est ensuite très importante. Au sein d’un même quartier, les loyers peuvent varier de façon conséquente. Il s’agit donc pour un bailleur d’étudier la situation de son appartement de façon objective.

L’objectivité est le facteur clef qui permettra au bailleur d’estimer son loyer correctement.

Revaloriser son loyer

Après le départ d’un locataire, le bailleur ne peut toujours pas augmenter librement le loyer de son appartement. Il est tenu de suivre l’indice de revalorisation des loyers, publié régulièrement par l’Insee.

Il existe 2 exceptions qui permettent d’augmenter son loyer de façon significative :

  • Loyer sous-valorisé : Lorsque le loyer est clairement inférieur à la valeur locative réelle du bien, le bailleur peut réévaluer le loyer. Cependant, le cas d’un loyer manifestement sous-évalué est très encadré. En zone tendue, comme à Paris, la hausse du nouveau loyer est limitée à la moitié de la différence entre le marché et le dernier loyer appliqué au précédent locataire.
  • Travaux d’amélioration : Lorsque le bailleur a effectué d’importants travaux d’amélioration, il peut effectuer une augmentation du loyer annuel équivalente à 15% du coût des travaux. Cette augmentation ne peut être supérieure à 7,5% sur l’année.

5 conseils d’initiés pour fixer le loyer de votre bien

#1 Le marché de la location est un marché comme un autre

Le marché de la location à Paris est très transparent. Des sites tels que PAP et Seloger.com permettent aux locataires de faire des comparaisons précises selon la localisation et le type de bien. Il est donc très difficile de s’extraire du « prix du marché ».

Quand un appartement se loue difficilement, c’est certainement parce que le niveau du loyer est trop élevé par rapport aux prix du marché.

Fixer le montant du loyer au-delà des prix du marché se fait généralement au détriment du rendement locatif sur l’année. Si un loyer important paraît intéressant au premier abord, il risque de décourager les locataires, et notamment les bons dossiers qui trouveront facilement un logement à meilleur prix.

Il s’agit donc de favoriser la rentabilité de son investissement locatif en fixant un loyer adapté et attractif.

#2 Toujours penser au rendement locatif

Que cherchez-vous en louant votre appartement ? À maximiser votre revenu locatif sur le long terme. Or un loyer mensuel plus élevé peut cacher un rendement global inférieur. En effet, des vacances locatives plus longues et des changements de locataires plus fréquents peuvent vite atténuer tous les avantages d’un loyer plus élevé.

Prenons un exemple. Sur une location de 12 mois, 1 mois de vacance locative correspond à une baisse du loyer de 8%.

Pour louer son appartement, il est donc plus intéressant pour un bailleur de diminuer son loyer, si ça lui permet d’éviter une vacance locative. C’est également un moyen de diminuer le stress lié à la mise en location, de louer rapidement à des bons dossiers et d’entretenir des bonnes relations avec son locataire !

#3 La saisonnalité du marché locatif

Le marché immobilier parisien se comporte très différemment selon les périodes de l’année, notamment pour les appartements de 2 pièces ou plus. La majorité des locataires changent de logement à l’été ou à la fin de l’année. Ce sont les meilleurs moments pour louer votre bien rapidement et aux meilleures conditions.

#4 Faire estimer son loyer

Pour obtenir une estimation de loyer satisfaisante, le plus simple reste de faire estimer son loyer par une agence de gestion locative. Les professionnels de la gestion locative sont en effet bien informés. Ils connaîtront le niveau des loyers par type de logement, localisation et surface.

Le principal obstacle à une estimation du loyer fiable par le bailleur est l’affectif qui le lie à son bien. En effet, un investissement locatif est une décision importante. Le bailleur aura généralement du mal à évaluer la valeur locative de son appartement de façon objective.

Homepilot vous propose un service gratuit et en ligne d’estimation du loyer de votre appartement à Paris : estimer votre loyer ici.

#5 Ne sur-valorisez pas votre loyer

Certains propriétaires peuvent être tentés de louer leur appartement à un prix supérieur à sa valeur locative réelle.

Cette stratégie est rarement gagnante.

Les biens aux loyers sur-valorisés sont souvent plus difficiles à louer, vous laissant avec des mois entiers de vacance. Enfin, le locataire dispose de 3 mois après la signature du bail pour contester le montant du loyer, ce que font de plus en plus de locataires.

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