Location Pinel : Comment bien louer ?

conseils location Pinel

Alléchant de prime abord, la location Pinel peut s’avérer décevant si le futur investisseur en méconnaît certaines subtilités. Soyez tranquille : Homepilot recense les erreurs classiques à éviter, afin que votre projet se déroule dans les meilleures conditions possibles.

Loyer Pinel : faire le bon calcul

La première étape d’une location Pinel réussie est de connaitre le plafond de loyer correspondant au bien.  Pour commencer, il est important de savoir que le plafond Pinel est exprimé hors charges. Les plafonds Pinel ne correspondent donc pas aux revenus finaux : il convient d’y ajouter les charges locatives, qui sont variables.

Les loyers des biens sous dispositif Pinel font l’objet d’un calcul spécifique, qui prend en compte :

– la surface utile : Surface habitable augmentée de la moitié de la superficie des surfaces annexes. Cette superficie ajoutée ne peut pas dépasser 8m².
– la zone Pinel concernée (A bis, A, B)
– un coefficient multiplicateur fixé par l’Etat, qui varie en fonction de l’année de livraison

La formule du calcul est la suivante :

plafond zone * (0,7 + 19/surface utile) * surface utile

Concrètement, comment l’appliquer ?

Voici le calcul du plafond Pinel pour un logement situé à La Garenne-Colombes de 41,51 m², doté de deux terrasses (faisant 10m² et 24m²) . Ce logement a été livré en 2020 et nous avons complété cette location Pinel en 10 jours :

Plafond de loyer Pinel au début de la location : 935 € = (41,51+8) * 17,43 * (0,7 + 19 / 49,51)

Astuce: Il est toujours préférable de confirmer son résultat avec un professionnel de l’immobilier. Cela permettra de s’assurer du montant mais également d’évaluer la pertinence de ce dernier sur le marché locatif.
Opter pour le plafond maximal sans s’assurer que celui-ci est similaire ou inférieur aux biens similaires de la zone peut s’avérer risqué, et entraver une commercialisation efficace de l’appartement.

Pourquoi ne pas aller au-delà du plafond Pinel ?

Si un dépassement de plafond Pinel est découvert, le propriétaire fautif s’expose à une perte pure et simple des avantages fiscaux du dispositif.

Dans la mesure où les avantages engendrés par une location Pinel sont conséquents, il est logique que les conditions soient strictement encadrées pour pouvoir en bénéficier. En conséquence, le revenu fiscal des locataires ne doit pas dépasser un certain seuil fixé par l’État, en plus du plafonnement du loyer.
Néanmoins, concernant le plafond Pinel, il arrive que certaines communes puissent délivrer une dérogation permettant de dépasser ce plafond, et ce afin de s’adapter à la réalité des marchés locatifs dans certaines zones concernées par le dispositif.

Homepilot, spécialiste en la matière et gestionnaire d’une multitude de biens Pinel partout en France métropolitaine, s’assure du respect dudit plafond, de manière à ce que l’avantage fiscal ne soit pas perdu.

Réussir sa re-location Pinel

Lorsque le locataire d’un bien Pinel quitte le logement, le propriétaire dispose de 12 mois pour trouver un nouveau locataire. Passé ce délai, le bénéfice fiscal offert par le dispositif est perdu.

Ainsi, en recevant un préavis de départ, le propriétaire a tout intérêt à anticiper la re-location. Cela permettra de limiter une vacance locative trop conséquente, mais également de conserver l’avantage fiscal.

Il s’agit là d’une situation bien connue chez Homepilot. Nous commercialisons donc de manière anticipée, en Pinel comme en ancien. Dès réception du préavis, nous relançons les opérations de recherche.

Nous mettons donc toutes les chances de notre côté pour que le logement ne soit jamais vide. C’est ainsi que nous maximisons la rentabilité de l’investissement.