Trêve hivernale : quel champ d’action pour le bailleur ?

Trêve hivernale

Depuis la loi ALUR, la trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Durant cette période, les propriétaires de “lieux habités” ne peuvent pas expulser leurs locataires.

Quelques détails sur la trêve hivernale

La trêve hivernale ne couvre pas uniquement les expulsions. En effet, durant ce répit saisonnier, les locataires sont également protégés contre les coupures d’électricité, de gaz,.. Les prestataires d’énergie peuvent seulement réduire la quantité d’énergie fournie.

Dans tous les cas, les factures et les loyers impayés restent dus. Les démarches juridiques pour recouvrir les loyers et, éventuellement, obtenir l’expulsion peuvent être entreprises même pendant la trêve. Le juge peut tout à fait décider d’une expulsion. Dans ce cas, le jugement sera exécuté à la fin de la trêve (sauf exceptions).

Quelles démarches entreprendre pendant la trêve ? 

Les procédures de recouvrement classiques précédant le jugement s’appliquent.

Dès que le locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire peut procéder à des relances téléphoniques ou écrites. Une fois que le bailleur est sûr d’avoir à faire à un impayé (et non un oubli, etc), il peut faire envoyer une lettre de mise en demeure par un huissier à son locataire.
Il doit également contacter la caution du locataire, la garantie loyers impayés ou Visale si le bailleur est couvert par une de ces trois situations.

Le locataire dispose alors de deux mois pour régulariser sa situation (et ce, quelque soit la période de l’année). A l’issue de ces deux mois seulement, et si le locataire ne régularise pas sa situation, le bailleur pourra saisir le tribunal d’instance.

Ces procédures peuvent s’avérer très longues (de 3 à 12 mois). C’est pourquoi il est important d’agir dès le premier mois d’impayé même si l’on est en trêve hivernale.

Cependant, l’expulsion, si elle doit avoir lieu, ne pourra pas survenir avant la fin de la trêve, ie le 31 mars. En effet, les forces de l’ordre ne sont pas autorisées à intervenir durant cette période.

Les exceptions à la trêve hivernale

Des exceptions existent cependant. Dans deux cas, des mesures d’expulsion peuvent être entreprises.

  • Si le lieux habité fait l’objet d’un arrêté de péril. Le péril signifie que le logement présente un danger pour la sécurité du locataire à cause de son manque de solidité. Des effondrements des toitures, balcons et des escaliers sont des exemples des conséquences possibles d’un manque de solidité. Dans le cas d’un arrêté de péril, le logement présente un danger pour le locataire. C’est pourquoi l’expulsion est possible.
  • Si les locataires disposent d’une solution de relogement adapté (ie s’il s’agit d’un logement décent). Dans ce cas, l’expulsion ne tombe plus sous le joug de la mise à la rue par la force.  

Attention : un bailleur ne peut pas procéder lui-même à l’expulsion d’un locataire. Cet acte est puni par 30 000€ d’amende et 3 ans de prison.

Si le logement est occupé par une personne qui ne dispose pas de titre légal d’occupation des lieux et qui n’est pas en mesure de payer son loyer, le juge pourra également décider d’une expulsion.

Bilan

Si la trêve hivernale empêche les expulsions, elle ne bloque toutefois pas les procédures qui viseraient à recouvrir le montant du loyer ou à obtenir un avis d’expulsion. Rappelons que la trêve hivernale n’annule pas les dettes du locataires. Il s’agit simplement d’une protection pour éviter la mise à la rue par la force d’une personne.

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Auteur de l’article : Clémence Plantié